İİK'nun 127. maddesi gereğince  taşınmaz satışlarında, satış  ilanının bir örneği borçluya  tebliğ  edilmelidir. Borçluya satış ilanının tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi ise başlı başına ihalenin feshi sebebidir. 

 Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

Borçlunun, sair fesih nedenleri yanında, borçluya yapılan satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olduğunu ileri sürerek tapunun 38 ve 44 parsellerinde kayıtlı taşınmazlara ilişkin ihalelerin feshini istediği, İlk Derece Mahkemesince tebligatların usulüne uygun olduğu gerekçesiyle şikayetin reddine ve şikayetçi aleyhine ihale bedelleri üzerinden % 10 oranında para cezasına hükmedilmesine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, borçlunun, şikayet dilekçesinde kendisine yapılan satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olduğunu ileri sürmediği belirtildikten sonra başvurunun esastan reddine hükmedildiği, kararın şikayetçi borçlu tarafından temyiz edildiği görülmüştür.

7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun “Aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçiye tebligat” başlıklı 16. maddesi; “Kendisine tebliğ yapılacak kişi adresinde bulunmazsa tebliğ kendisi ile aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçilerinden birine yapılır” hükmü, Tebligat Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 25. maddesi ise; “Kendisine tebligat yapılacak kişi adresinde bulunmazsa tebliğ, kendisi ile aynı konutta oturan kişilere veya hizmetçilerinden birine yapılır” hükmünü amirdir.

Somut uyuşmazlıkta; borçlunun 09.6.2021 tarihli icra mahkemesine başvuru dilekçesinde, satış ilanının borçlulara usulsüz tebliğ edildiğini ileri sürmesi karşısında kendisi adına çıkartılan satış ilanı tebligatının usulsüz olduğunu fesih nedeni yaptığının kabulü gerekmekte olup, aksi yöndeki Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesi yerinde görülmemiştir. Söz konusu tebliğ işleminin incelenmesinde ise; muhatabın orada bulunup bulunmadığı tespit edilmeden yapılmış olması nedeniyle borçluya yapılan satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olduğu tespit edilmiştir.

Öte yandan; İİK’nun 129. maddesinde, arttırma bedelinin, malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerektiği düzenlemesi yer almakta olup, satışı istenen taşınmazın kıymetinin takdiri hakkındaki İİK’nun 128. maddesi paraya çevirme başlığını taşıyan III. bölümde bulunduğundan, taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için yapılan keşif ve bilirkişi masraflarının da tıpkı ilan giderleri gibi paraya çevirme masrafı olarak kabulü gerekir.

Birden fazla taşınmazın aynı ilanla satışa çıkarılması halinde, satış bedelinin muhammen bedelin % 50’sini ve satış masraflarını karşılayıp karşılamadığının tespiti; toplam paraya çevirme gideri satışı yapılan taşınmaz sayısına bölünmek suretiyle  ayrıca müstakil harcamalar var ise bu miktara eklenerek İİK’nun 129. maddesindeki koşullara uygun şekilde satışın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin belirlenmesi şeklindedir.

Satış dosyasının incelenmesinde; satışına karar verilen iki taşınmaz için, 1.125,20 TL kıymet takdiri, 2.407,20 TL + 3.370,08 TL gazete ilan gideri,  189,30 TL posta gideri olmak üzere toplam 7.091,78 TL masraf yapıldığının tespit edildiği, buna göre, 38 parsel sayılı taşınmazın muhammen bedelinin 394.592,50 TL olduğu, muhammen bedelin % 50’si olan 197.296,25 TL’ye bu taşınmaza isabet eden 3.545,89 TL olan satış masrafının eklenmesi halinde, 199.796,50 TL olan ihale bedelinin, hesap edilen  200.842,14 TL’yi karşılamadığı, 44 parsel sayılı taşınmazın muhammen bedelinin ise 161.001,25 TL olduğu, muhammen bedelin % 50’si olan 80.500,62 TL’ye bu taşınmaza isabet eden 3.545,89 TL olan satış masrafının eklenmesi halinde, 83.001,00 TL olan ihale bedelinin, hesap edilen  84.046,51 TL’yi karşılamadığı görülmüştür.

İİK’nun 129/1. maddesi gereğince bu husus tek başına ihalenin feshi nedeni olduğu gibi, mahkemece de re’sen gözetilmelidir.

O halde İlk Derece Mahkemesince; borçluya yapılan satış ilanı tebliğinin usulsüz olduğu ve şikayete konu ihale bedellerinin İİK’nın 129. maddesine uygun olmadığı nazara alınmak suretiyle ihalelerin feshine  karar verilmesi gerekirken şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Şikayetçi borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nin 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nin 373/1. maddesi uyarınca, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 07.12.2022 tarih ve 2022/1043 E.- 2022/2945 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Osmaneli İcra Hukuk Mahkemesinin 10.9.2021 tarih ve 2021/16  E. – 2021/33 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.