1. Taraflar arasındaki “itirazın kaldırılması ve tahliye” isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, … 4. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin kabulüne ilişkin karar borçlu … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına direnilmiştir.
2. Direnme kararı borçlu … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. İNCELEME SÜRECİ
Alacaklı İstemi:
4. Alacaklı vekili istem dilekçesinde; davalıların (borçluların) müvekkiline ait dükkanlarda 10.04.2012 tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olduklarını, kira bedelleri ödenmediğinden borçlular aleyhine … 11. İcra Dairesinin 2015/1571 E. sayılı dosyasında takibe geçildiğini, borçluların ödeme emri tebliğinden sonra itiraz ettiklerini, borçluların kira bedellerini ödediklerini ispatlamak zorunda olduklarını, takip konusu kira bedellerinin ödenmediğini ileri sürerek davalıların (borçluların) … ili, … ilçesi, … Mahallesi, 147 ada 21 parselde kayıtlı kayıtlı … içerisindeki B1, B4, B8, C2, C8, C11, C12, C13, C16, C17 numaralı dükkanlardan tahliyelerine, itirazın kaldırılmasına ve takibin devamına, haksız itiraz eden davalılar aleyhine %20’den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Borçlu Cevabı:
5. Borçlu … vekili cevap dilekçesi sunmamış duruşmadaki beyanında; ”…itiraz dilekçemizi tekrar ederiz aylık kira bedeli tartışmalıdır, dava dilekçesi ekinde sunulan 01/01/2013 tarihli ek sözleşme gereğince kira bedeli ve tahsili hususu yargılamayı gerektirmektedir, itirazımızda bu yöndedir, söz konusu yerin tadilatları da yapılmıştır, davanın reddini isterim…” şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. … 4. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 21.05.2015 tarihli ve 2015/322 E., 2015/559 K. sayılı kararı ile; davalılar (borçlular) icra dosyasına verdikleri itiraz dilekçesinde kira bedeline ve borca itiraz etmişlerse de takip dayanağı belgeye ve imzalarına itiraz etmedikleri, bu durumda dayanak belgedeki imza ikrar edildiğinden aksine iddiaların aynı nitelikte belgelerle kanıtlanması gerektiği, dava dosyasına ibraz edilen sözleşmeyle ilgili iddialar itiraz dilekçesinde ileri sürülmediğinden ve İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nun 63. maddesi gereğince itiraz sebepleri değiştirilemeyeceğinden davalı vekilinin bu konudaki itirazlarının incelenmediği, İİK‘nın 269/c maddesine göre itiraz eden borçlunun itiraz sebeplerini ve isteğini re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecbur olduğu, borçluların kira bedelinin ödendiğine veya borçları bulunmadığına dair yukarıda anılan nitelikteki belge sunmadıklarından itirazlarını ispat edemedikleri, 30 günlük ödeme süresi içinde talep edilen kira bedeli de ödenmediğinden İİK’nın 269/a ve 269/c maddeleri gereğince davanın kabulüyle davalıların itirazlarının kaldırılmasına, takibin devamına, asıl kira bedeli üzerinden hesaplanacak %20 tazminatın davalılardan alınarak davacıya verilmesine, davalıların dava konusu kiralananlardan tahliyesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. … 4. İcra (Hukuk) Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde borçlu … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince 18.11.2015 tarihli ve 2015/7225 E., 2015/10080 K. sayılı kararı ile;
“…Davacı alacaklı tarafından, davalı borçlular hakkında, kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılan icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine, davalı borçluların yasal süresinde itiraz etmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
Temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye istekli icra takibini birlikte yapmaları ve ihtarlı ödeme emrini birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.
Olayımıza gelince; İcra takibinin dayanağı olan 10.04.2012 tarihli kira sözleşmesinin kiralayanı …, kiracıların ise … ve … olduğu, takibin ise her iki kiracı aleyhine başlatıldığı görülmektedir. Davanın dayanağı olan … 11. İcra Müdürlüğü’nün 2015/1571E. Saylı takip dosyasında ihtaratlı ödeme emri 25.01.2015 tarihinde …’a tebliğ edilmiş ancak …’a tebliğ edilmemiştir. Borçlulardan …’ın itiraz hakkı doğmadan kendiliğinden takibe itiraz etmesi sonuç doğurmayacaktır. Davalı kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan kiracılardan birine tebliğ edilen ödeme emrine dayanarak tahliye kararı verilemeyecektir. Bu durumda davalılardan … hakkında itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. … 4. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 31.03.2016 tarihli ve 2016/198 E., 2017/277 K. sayılı kararı ile; icra dosyasında kiracılardan birine (…)’a gönderilen ödeme emri tebliğ edilmeden iade olmasına rağmen borçlunun takipten haricen haberdar olarak takibe itiraz ettiği, alacaklının da duran takibi devam ettirmek saiki ile itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunduğu, bu durumda itirazın geçerli olduğunun ve borçlu kiracılar aleyhine birlikte dava açıldığına göre zorunlu dava arkadaşlığı şartlarının yerine getirildiğinin kabulü gerektiği, aksine düşüncenin aşırı şekilcilik olup, emek, zaman ve hak kaybına yol açabileceği gerekçeleri ile direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde borçlu … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; alacaklı tarafından kiracı borçlular aleyhine başlatılan kira alacağının tahsili amacıyla tahliye talepli ilâmsız icra takibinde, borçlu …’a ödeme emri tebliğ edilmemesine rağmen borçlunun itirazda bulunması karşısında, kiracılardan birine tebliğ edilen ödeme emrine dayanılarak adı geçen borçlu hakkında itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 315 veya 362. (818 sayılı Borçlar Kanunu 260 veya 288.) maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini fesh edebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için TBK’nın 315 veya 362. (818 sayılı BK’nın 260 veya 288.) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçekleştirmek isterse İİK’nın 269-269/d maddeleri arasında düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilâmsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Bunun için de İİK’nın 269. maddesinin 1. fıkrası gereğince bu ihtarın ödeme emrine yazılarak kiracıya gönderilmesi gerekir.
13. Alacaklının (kiraya verenin) ilâmsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK 315 veya 362.) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi (temerrüt ihtarı), itiraz süresi içinde (İİK m. 62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.
14. Borçlu kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir (İİK m. 269/2). Borçlu kiracı, itirazında, itiraz sebeplerini İİK’nın 62. maddesi hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur (İİK m. 269/2 c. l) (Kuru, B.: İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı, … 2013, 2. B. s. 837).
15. Ödeme emrine itiraz ile duran ilâmsız tahliye takibine devam edilebilmesi için, alacaklı kiraya veren, (ilâmsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki) icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasını ve taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir (İİK m. 269/b; 269/c).
16. Alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi (ve icra mahkemesinin şartları varsa tahliyeye karar verebilmesi) için, alacaklının takip talebinde tahliye istemiş olması ve (13 örnek nolu) ödeme emri ile borçlu kiracıya tahliye ihtarının yapılmış olması gerekir. Takip talebinde tahliye istenmemiş veya istenmiş olmakla beraber ödeme emri ile tahliye ihtarı yapılmamış ise, alacaklı, icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile icra mahkemesi tahliyeye karar veremez (Kuru, s. 841).
17. İcra mahkemesi, ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi, tahliye talebinin reddine karar verir. Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi, tahliye talebinin reddine karar verir (Kuru, 843).
18. Diğer taraftan kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunması hâlinde, kiraya verenin, kiracıların tümüne (hepsine) karşı birlikte ilâmsız tahliye takibi yapması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı) (Kuru, s. 819). Tahliye borcu bölünemeyen bir borç olup, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı olduğundan, tahliyeye yönelik takibin ve takip neticesinde tahliye isteminin kiracıların tümüne birlikte yöneltilmesi gerekmektedir. İcra mahkemesi zorunlu takip arkadaşları için tek bir karar verebilir. Bir borçlu hakkında ret kararı verirken, diğer borçlu hakkında itirazın kaldırılması ve tahliye kararı veremez. Tahliye borcu bölünemeyen bir borç olduğu için ancak tüm kiracılar tarafından birlikte ifa edilebilir.
19. Bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesinde; alacaklı tarafından kira alacağının tahsili amacıyla tahliye talepli olarak başlatılan ilâmsız icra takibine dayanak 10.04.2012 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinde kiralayanın … …, kiracıların … ve … olduğu, takip talebinde … ve …’ın borçlu olarak gösterildiği, örnek 13 nolu ödeme emrinin borçlu …’a 25.02.2015 tarihinde tebliğ edildiği, kiracı borçlu …’a ise tebliğ edilemeden iade edildiği, borçlu …’ın 04.03.2015 tarihinde ödeme emrine itiraz ettiği, borçlu … vekilinin de 27.02.2015 tarihinde ödeme emrine itiraz ettiği, alacaklı vekilinin icra mahkemesine başvurarak borçlular …’ın ve …’ın itirazlarının kaldırılması ile tahliyelerine karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.
20. İİK’nın 269. maddesinin 2. fıkrasında ödeme emrinin tebliğinden sonra borçlunun itiraz sebeplerini icra dairesine bildirip yasal ödeme süreleri geçtikten sonra alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebileceği öngörülmüştür. Ödeme emri kiracılardan …’a tebliğ edilmediğinden henüz itiraz hakkı doğmamış olup, belirtilen maddedeki itiraz ve ödeme süreleri işlemez. Ödeme emri ile ihtar tebliğ edilmediğinden kiracının temerrüdünden de söz edilemez. İhtar yapılmadığı için kira akdi sona ermeyeceğinden tahliye kararı verilemez. Borçlunun haricen icra takibini öğrenip, icra dairesine itiraz etmesi Kanunun emredici hükümleri karşısında hukukî sonuç doğurmaz.
21. Kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan ve tahliye istemi bölünemeyeceğinden, kiracılardan her birine usulüne uygun olarak ödeme emri ile tahliye ihtarı tebliğ edilmiş olmadıkça, birine tebliğ edilen ödeme emri ve yapılan itirazlara dayanılarak itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilemez. O hâlde alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.
22. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, Kanunda itiraz için gerekli sürenin başlamasının ödeme emri tebliğiyle olmasının, borçlunun ödeme emrini ve ihtarları, alacaklının talebini tüm ayrıntılarıyla öğrenmesi, bilmesi ve ona göre itirazlarını bildirebilmesi için düzenlendiği, somut olayda borçlunun tüm itirazlarını icra dosyasına sunduğu, itirazın kaldırılması talebinde de kendisine ödeme emri tebliğ edilmediğini, tebliğ edilseydi başka itirazlarını da ileri süreceğini savunmadığı, borçluya ödeme emri tebliğ edilmemesine rağmen kendiliğinden takip dosyasına borca itirazlarını bildirdiğinden itirazın kaldırılmasının istenebileceği gerekçesi ile direnme kararının uygun olduğu, temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığı, tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin denetlenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
23. Hâl böyle olunca direnme kararı yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerle bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Borçlu … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 08.06.2021 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Uyuşmazlık, her iki kiracı aleyhine başlatılan kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibinde, borçlulardan birine ödeme emri tebliğ edilip itiraz etmesi, diğer borçlu kiracı …’a tebliğ edilmediği hâlde onun da borca itiraz etmesi hâlinde, itirazın kaldırılması ve kiracıların tahliyesi talep edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Alacaklı tarafından kiracılar … ve … aleyhine işlemiş faiziyle kira alacağı toplamı 12.889,72TL’nin tahsili ve mecurdan tahliyeleri konusunda haciz yoluyla takip başlatılmış, örnek 13 ödeme emri, tebliğden itibaren 30 gün içinde ödenmesi, 7 gün içinde itirazların bildirilmesi ve ödenmemesi hâlinde tahliye talep edileceği İİK. 62. ve 269. maddelerdeki ihtarları içerir şekilde düzenlenip tebliğe çıkarılmış, 10.04.2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı borçlulardan …’a tebliği üzerine süresinde borca itiraz dilekçesi vermiş, kiracı …’a tebligat yapılamadan 10.03.2015 tarihinde tebligat iade edilmiş ise de, … vekili vekâletname sunarak 27.02.2015 tarihinde kira sözleşmesindeki kira bedelini kabul etmediklerini, belirtilen miktarda kira borcu bulunmadığını, ek kira sözleşmesi ile, dükkan içindeki tadilatlar nedeniyle kira bedelinin yarısının ödeneceğinin hüküm altına alındığını belirterek borca itirazlarını ileri sürmüştür.
Alacaklı kiralayan, tahliye talepli icra takibini, zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan her iki kiracıya karşı başlatmış ve işbu itirazın kaldırılması, tahliye ve takibin devamı talebini de borca itiraz eden ve zorunlu dava arkadaşı olan her iki kiracıya yöneltmiştir. Alacaklının talebinin haklılığı belirlendiğinde zorunlu dava arkadaşı olan kiracıların aleyhine tahliye kararı verilmesi gerekmekte olup, biri hakkında tahliye; diğeri hakkında ret kararı verilmesi mümkün değildir. Özel Dairenin davalılardan yalnız … hakkındaki istemin reddine karar verilmesi gerektiğine dair bozması bu nedenle yerinde olmamıştır.
Ancak, davalılardan …’a ödeme emrinin tebliğ edilemediğinden, takibe itirazının sonuç doğurmayacağı, bu nedenle … hakkında itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerektiğine dair Özel Daire bozma gerekçesine de katılamıyoruz.
İİK 62. maddesi ve 269. maddesi uyarınca ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borçlunun itirazlarını bildirmesi gerekir. Ödeme emri tebliğ edilmedikçe itiraz süresi başlamaz. Borçlu, ödeme emri tebliğ edilmemesine rağmen, kendiliğinden icra takip dosyasına borca itirazlarını bildirmişse bu itirazın kaldırılması istenebilmelidir. İtiraz için gerekli sürenin başlamasının ödeme emri tebliğiyle olması, borçlu lehine yasada yer alan bir hüküm olup, borçlunun ödeme emrini ve ihtarları, alacaklının talebini tüm ayrıntılarıyla öğrenmesi, bilmesi ve ona göre itirazlarını bildirilebilmesi için konulmuştur. Borçlu ödeme emri tebliğ edilmeden, tüm itirazlarını icra dosyasına sunmuş ve hakkındaki itirazın kaldırılması talebinde de ödeme emri tebliğ edilmediğini, tebliğ edilseydi başka itirazlarını da ileri süreceğini, başka itirazları da olduğunu belirtmemişse ödeme emri tebliğ edilmedi, itiraz hakkı doğmadı, itirazı sonuç doğurmaz demek Yasanın amacına da aykırıdır. Aksi düşüncenin kabulü, ödeme emri tebliğ edilmeden yapılan borca itirazın haciz yoluyla takipte takibi durdurmayacağı veya itirazın iptali davası açılamayacağı sonucuna da götürür.
Somut olayda, borçlu kiracı …, kendiliğinden ödeme emrine itiraz ettiğine ve dosyada da ödeme emri tebliğ edilmediğini, edilseydi başka itirazları da bulunduğunu savunmadığına göre, savunma hakkının ihlâl edildiği de söylenemeyeceğinden, borca itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin değerlendirilebilmesi gerekir. Zorunlu dava arkadaşı olan her iki kiracı da borca itiraz eden olarak talep konusunda taraf olarak yer almıştır, usulî bir eksiklik bulunmamaktadır.
Bu nedenlerle, direnme kararı uygun olup, dosya Daireye gönderilerek, itirazın kaldırılması ve takibin devamı, tahliye taleplerinin esasına girilerek bu taleplerin kabul şartları oluşup oluşmadığı, Özel Dairece değerlendirilecektir. Ödeme emrinin tebliği edilip edilmediği, İİK 269. maddedeki ihtarların tebliği şartı gerçekleşip gerçekleşmediği, tahliyeye karar verilip verilemeyeceği, temerrüdün şartları oluşup oluşmadığı, kira alacağının var olup olmadığı yönlerinden İcra Mahkemesi kararını Özel Daire denetleyeceğinden, çoğunluğun aksi görüşüne katılamıyoruz.
HGK. 08.06.2021 T. E: 2017/(6)-3104, K: 705