Taraflar arasındaki ‘işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye’ davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; S.li Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 06.07.2011 gün ve 2011/3 E.- 2011/1121 K. sayılı kararın incelenmesi davalı M.. A.. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 23.01.2012 gün ve 2011/11973 E.-2012/476 K. sayılı ilamı ile;
(…Dava işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davayı kabul etmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
6570 sayılı yasanın 7/b ve c maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının İİK.nun 272.maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.
Olayımıza gelince; davalının 01.07.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı olduğu hususunda, taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak, davacı tarafından kira sözleşmesinin süresi konusunda bir açıklamada bulunulmamıştır. Mahkemece, davacıya kira sözleşmesinin süresi açıklattırılarak, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda, davanın süresi içerisinde açılıp açılmadığı belirlenerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle, davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, yeni malikin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi Y.. A.. tarafından 63/A numaralı iş yerinin 01/07/2009 tarihinde sözlü olarak davalıya kiraya verildiğini, murisin 28/05/2010 tarihinde vefat ettiğini, müvekkili O.. A..’ın bilgisayar mühendisi olduğu ve halen işsiz olduğunu, S.li’de yaşamak ve çalışmak istediğini, davalının kiracı olarak bulunduğu işyeri ile yine müvekkillerine ait olan bitişikteki işyerini birleştirmek suretiyle şirket merkezi olarak kullanmak istediğini, bu amaçla 17/06/2010 tarihli ihtarname ile davalıya ihtiyaç nedeniyle tahliye istemlerini bildirdiklerini, söz konusu ihtarnamenin davalıya 21/06/2010 tarihinde tebliğ edildiğini, ancak taşınmazı tahliye etmediğini belirterek, ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, iş yeri ihtiyacının samimi olmadığını, davacılardan O.. A..’ın S.li dışında işinin bulunduğunu belirterek, davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile davalının mecurdan tahliyesine karar verilmiştir.
Hükmün davalı M.. A.. vekilince temyiz edilmesi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yer alan gerekçe ile bozulmuştur.
Mahkemece; bozma ilamında davanın 6570 sayılı Kanun’un 7/(b) ve (c) maddesine göre açıldığı belirtilerek buna göre dava açma süresinin değerlendirildiği, oysaki eldeki davanın aynı Kanunun 7/d maddesine göre açıldığı, süre bakımından Kanunun aradığı şartlara uyulduğu, işin esası yönünden ise davacı O.. A..’ın işyeri ihtiyacının samimi olduğunu ispatladığı gerekçesiyle, direnme kararı verilmiştir.
Davalı M.. A.. vekilinin temyizi üzerine, Hukuk Genel Kurulunca kısa kararın usul ve yasaya uygun olmadığı gerekçesiyle direnme kararı bozulmuştur.
Hukuk Genel Kurulunun bozma kararından sonra aynı davacılar tarafından aynı nedene dayalı olarak ve bitişikteki iş yeri için davalı H.. E.. aleyhine açılan tahliye davası eldeki dava ile birleştirilmiş ve dava devam ederken işyeri tahliye edildiğinden mahkemece karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş olup; birleştirilen dava uyuşmazlık dışıdır.
Yerel Mahkemece Hukuk Genel Kurulu kararına uyularak önceki gerekçe tekrarlanmak suretiyle yeniden direnme kararı verilmiştir.
Hükmü temyize davalı M.. A.. vekili getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; iş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin süresinin bilinmesinin zorunlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, mülga 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Kanun’un 7/(d) maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.
Nitekim, mülga 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun’un 7/(d) maddesi;
‘Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyle altı ay sonra, tahliye davası açabilirler.’ Hükmünü amir olup; yeni satın alan malike, eski malikin sözleşme süresinin sonunu beklemeden iktisap tarihinden bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek koşuluyla, takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilme olanağını getirmektedir.
Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını bildirecek; tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.
Mülga 6570 sayılı Kanunun 7/(d) maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.
Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 13.02.2002 gün ve 2002/6-23 E.-2002/94 K, ve 04.03.2009 gün ve 2009/6-74 E.-2009/98 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
Bu noktada, somut uyuşmazlığın çözümü bakımından taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler üzerinde durulmasında da yarar vardır.
Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK.)’nun 705.maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.
Öte yandan, Türk Hukuku’nda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka Kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir.
Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nun 705/II. maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599.maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151’inci maddesinde gösterilmiştir.
TMK’nun 705/II. maddesi:
‘Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.’
Hükmünü içermektedir.
A.an madde gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Buna göre taşınmazın mülkiyetini miras yolu ile kazanan yeni malik veya malikler mülga 6570 sayılı Kanun’un 7/(d) maddesi uyarınca dava açma hakkına haizdirler.
Somut olayda; davacılar vekili müvekkillerinin murisi Y..A..’ın 28/05/2010 tarihinde vefat ettiğini ve dava konusu işyerinin müvekkillerine intikal ettiğini, müvekkili O.. A..’ın iş yeri ihtiyacı bulunduğunu belirterek, ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mülga 6570 sayılı Kanunun 7/(d) maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim davacılar da mülga 6570 sayılı Kanunun 7/(d) maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuşlardır.
Hal böyle olunca; yerel mahkemenin mülga 6570 sayılı Kanun’un 7/(d) maddesi uyarınca iş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin süresinin bilinmesinin zorunlu olmadığı gerekçeleriyle Özel Daire bozmasına karşı direnmesi yerindedir.
Ne var ki, davalı vekilinin işin esasına yönelik sair temyiz itirazları Özel Dairece incelenmemiştir. Dosyanın bu yönde inceleme yapılmak üzere Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun olup; dosyanın davalı M.. A.. vekilinin işin esasına yönelik sair temyiz itirazlarının incelenmesi için 6. Hukuk Dairesine Gönderilmesine, 18.02.2015 gününde oybirliği ile, karar verildi.
HGK. 18.02.2015 T. E: 2014/2410, K: 818